Guía definitiva sobre los gastos notariales de tu vivienda

Redacción / La Voz de Michoacán

Al momento de comprar un inmueble en alguno de los departamentos en venta en Gustavo A. Madero en CDMX o adquirir una casa vacacional en Cancún, Playa del Carmen o Tulum, se deben considerar los gastos notariales. ¿Por qué? Es un aspecto esencial para acreditar la nueva propiedad con total seguridad jurídica. 

¿Cuáles son los gastos notariales? ¿Cómo se calculan? ¿Quién debe cubrirlos? Hemos preparado este artículo para resolver todas tus dudas sobre este tema. Entre ellas, las ventajas de contar con estos gastos cubiertos antes de cerrar la compra de una casa.

¿Qué son los gastos notariales en un crédito hipotecario?

La compra de una casa mediante un crédito hipotecario es un proceso que involucra a una serie de actores: el dueño, el comprador, el banco y el registro público, entre otros. Requiere de un gestor que coordine a las partes, siga el proceso, realice documentos y revise la legalidad de toda la compra.

Este agente es un notario. Su tarea consiste en realizar los documentos y trámites. Estos deben ser cubiertos con independencia del pago de la casa.

Los gastos notariales de hipoteca son un desembolso que debe ser considerado, pues no se contempla como parte del crédito hipotecario y debe ser liquidado junto con el enganche y con otros gastos adicionales.

Es importante señalar que este gasto no es parte de tu crédito hipotecario ni te lo financian los bancos o los fondos estatales de vivienda (como el Infonavit).

¿Cuáles son los productos del notario? Este agente realiza:

• Las gestiones necesarias para revisar que la propiedad en venta se encuentre en el registro oficial de la propiedad.
• El cálculo y el pago de impuestos de adquisición y derechos de registro.
• Las certificaciones descartando que la propiedad tiene deudas por derechos de uso de suelos, predial entre otros.
• Las escrituras de la propiedad.

Dentro de estos gastos, se incluyen los honorarios del notario que realiza la tramitación. 

¿Quién se encarga de estos gastos?

Los gastos asociados al trámite de compra de una propiedad se dividen según una regla salomónica. Los que se generan antes de la compra y el traslado de dominio son pagados por la parte vendedora.  Mientras que los que ocurren tras la entrega de la casa son pagados por el comprador.

Como los gastos notariales se producen al momento de la entrega del inmueble, pues se componen de los impuestos y gasto de inscripción de la propiedad, que significa la escrituración.

Para conocer cuánto se debe pagar por estos gastos puedes acudir al simulador de créditos del banco de tu preferencia. Una calculadora hipoteca te brindará un acercamiento al porcentaje que debes pagar.

Costo de los gastos notariales

Los gastos notariales asociados a un crédito hipotecario no son una cantidad fija. Dependiendo del banco o institución que te concede el crédito, en México (y en la mayor parte de Latinoamérica) se calcula entre un 4 y un 7 % del valor total de la vivienda.

Es importante remarcar que se calcula sobre el precio de la vivienda, no sobre el monto que cubre la hipoteca (que oscila entre un 50 y un 70% de ese valor). Debes considerar esto para no ver afectadas tus finanzas personales.

Los expertos recomiendan reunir un 10 % del valor de la casa para cubrir todos los gastos asociados que se pagan al momento de la entrega de la casa y que no son cubiertos por la hipoteca. 

Con este monto evitarás que se demore la operación, se retrase la entrega de la casa o, peor aún, te enfrentes a multas o fraudes. 

Nuestro consejo: acude con profesionales, busca opciones y elige la más conveniente a tus necesidades. 

Aspectos legales que contemplan los gastos notariales

Antes de los gastos notariales hay un procedimiento que se debe realizar para que sea posible avanzar en la escrituración y los trámites notariales. Corre a cargo del vendedor y es el avalúo. 

Puede parecer una obviedad mencionarlo, pero los gastos notariales de compra de vivienda son un paso indispensable para adquirir cualquier propiedad. Se trata de estimar y fijar el valor de mercado que tiene el inmueble. 

Mediante este valor comercial se calculan, entre otros, el monto que el banco va a prestarte y el costo de los gastos notariales; como te hemos mencionado, va de un 4 a un 7 % de esa cantidad.

Ahora bien, ¿por qué hay que acudir a una notaría pública para comprar una casa? La compraventa de una vivienda mediante un crédito hipotecario, según indica la ley, debe celebrarse ante un notario público y ser inscrita en el Registro Público de la Propiedad.

Este registro indica el lugar en el que se ubica la vivienda, necesario para realizar las escrituras que brindan la seguridad jurídica de que se te reconoce como dueño de la propiedad, a la par de que ampara el valor de la propiedad.

¿Qué otros gastos, además de los gastos de escrituración, deben contemplarse dentro de los notariales y qué aspectos legales cubren? 

• Impuestos de adquisición: es otro costo adicional. Se trata del gravamen que se debe pagar cuando una propiedad se transfiere de un dueño a otro. Es un pago que varía según la entidad donde se realice la operación.
• Derechos de registro: es la valuación y el registro que se realizan ante el Registro Público de la Propiedad. Es un trámite que válida la propiedad de una persona, el comprador, sobre una propiedad ante la ley.
• Honorarios del notario: varían de acuerdo con el profesional al que recurras y la zona donde se realice todo el proceso. 

Importancia de conocer los gastos notariales antes de comprar una vivienda

Como hemos mencionado, la intervención de un notario público dota de certidumbre jurídica a la compra de una casa. Esta legalidad incide en tres aspectos:

1. La investigación notarial garantiza la propiedad del inmueble. Es decir, que la persona que te la vende es la propietaria legal y que no hay litigios ni demanda sucesorias o de otro tipo sobre el inmueble.
2. La revisión del Registro de la Propiedad da fe de que la vivienda se encuentra asentada legalmente en la dirección y con las características correctas, que la titularidad de su propiedad es vigente y que puede ser vendida.
3. La participación de un notario también evita que adquieras una vivienda que enfrenta multas o tiene deudas de diferente índole y que como nuevo propietario deberías pagar.
4. Las escrituras son la más importante de las constancias que ampara tu propiedad sobre un inmueble.

Por otra parte, para acceder a un crédito hipotecario es necesario contar con la participación de un notario.

No pagar o tratar de evadir cualquiera de estos trámites, puede retrasar la adquisición de la casa o lesionarte como víctima de fraudes o irregularidades.

¿Cuál es el costo de una escritura pública?

Los pagos notariales incluyen escriturar una casa o propiedad comercial. Se trata de un documento que avala el dominio sobre la vivienda, da cuenta de su ubicación y características. 

Su costo es parte de la liquidación de los gastos notariales y para calcularlo deben tomar en cuenta factores como la ubicación de la casa, su uso de suelo y el valor total de la propiedad.

Mencionada esta consideración, podemos decir que el costo de la escritura de una vivienda va de un 4 a un 7 % del valor de la vivienda.

Crédito hipotecario: montos estimados de los gastos notariales

Es importante aclarar que los derechos notariales (incluyendo la entrega de escrituras) varían según el estado y la zona en donde se encuentra la vivienda elegida. 

También son diferentes de banco en banco. Vamos a ofrecerte el porcentaje promedio que, sobre el costo total de una casa, piden los cinco principales bancos cuando la propiedad se encuentra en la Ciudad de México:

• CitiBanamex: 5 % del valor del inmueble
• BBVA: 5 % del valor del inmueble
• Banorte: 4 al 9 % valor del inmueble
• HSBC: 4 al 9 % del valor del inmueble
• Santander: 3 al 9 % del valor del inmueble

Es importante mencionar que a partir de este año el Colegio de Notarios de la CDMX ha instaurado las Jornadas Notariales. 

Se trata de descuentos que a lo largo de todo el año pueden beneficiarte, van del 10 hasta el 60 % del costo en gastos notariales y gastos de investigación.

Como te hemos señalado, los gastos notariales compraventa son una auténtica póliza de seguros para cubrir la compra de un inmueble. 

Con este fin, te recomendamos que te acerques a una agencia de bienes raíces. La Haus, Laikado o Casas y Terrenos que te ayudan a encontrar propiedades en las ciudades de México. A través de una interfaz amable puedes escoger entre muchas opciones y luego podrás contar con asesoría personalizada que te acompañe durante todo el proceso, desde la elección de la casa de tus sueños hasta la elaboración de las escrituras.