Redacción/La Voz de Michoacán Morelia, Michoacán. La compraventa de un inmueble es una operación sujeta a muchas cláusulas que deben ser revisadas en todo momento para garantizar el proceso de transparencia. La importancia de los contratos de compraventa y los requerimientos para hacerlo es tal que en ocasiones muchas personas tienen dudas sobre cómo enfrentar estas operaciones. Atendiendo a la cuestión inmobiliaria, existen dos modalidades básicas para adquirir una propiedad, esto es, dos vías que indican la forma en la que se estipula o se calcula el precio de un espacio. La vía Ad corpus y el modo Ad Mensuram El Seminario Judicial de la Federación de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) define la modalidad ad corpus como aquella en la cual se calcula el precio de una propiedad en forma alzada, en función de la individualidad misma de la cosa tomada en conjunto, sin referencia a una cierta unidad de medida. Mediante esta vía se clasifican los inmuebles sin tener en cuenta los metros cuadrados del mismo para establecer el precio. En el caso de la modalidad ad mensuram, la SCJN indica que esta vía es aquella en la que el precio se determina proporcionalmente en función de una precisa unidad de medida, utilizando como unidad principal los metros cuadrados del inmueble, ya sea una vivienda, una oficina o un local comercial. Los gastos de la compra de una vivienda El contrato de compraventa de casa tiene también como consecuencia unos gastos asociados. Los usuarios no son conscientes en muchas ocasiones de los impuestos que deben pagar para adjudicarse el inmueble. Los impuestos implican también al propietario que desea vender una casa o vender un apartamento. En el proceso de transmisión de la propiedad, el comprador debe hacer frente al Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, el ISAI, que se calcula atendiendo al valor total del inmueble. Para este cálculo entran en juego el valor catastral que viene determinado por la aplicación de valores unitarios o bien el valor comercial que resulta del avalúo practicado por la autoridad fiscal o las personas autorizadas por la misma. El pago del ISAI no es el mismo en cada estado pero ha de cubrirse en los 15 días posteriores tras adquirir el bien en usufructo o adjudicárselo de raíz. También el comprador debe hacer frente en el primer trimestre de cada año al Impuesto Predial, que es el impuesto que grava los predios rústicos o urbanos. Como el anterior, este impuesto se calcula con base al valor catastral, pero se le suma el valor de las construcciones y la superficie de edificación. Es importante señalar que para calcular esta impuesto se considera el tipo de inmueble, el número de pisos, el área de terreno, el tamaño de la construcción y la antigüedad de la misma. ¿Y el vendedor, qué impuestos paga? En las operaciones de compraventa, el vendedor también tiene que hacer frente a obligaciones tributarias. Cuando una persona obtiene ingresos por la enajenación de un inmueble su venta, debe cumplir con el Impuesto Sobre la Renta, que solo afecta a las personas físicas y, en muchas ocasiones, es el propio servicio de notaría quien se encarga de esta gestión, reteniendo parte del dinero de la venta en concepto de este impuesto. El ISR se puede deducir, pero solo en algunos conceptos, algo que habitualmente tienen en cuenta el notario para calcular la cantidad total a pagar. Para poder deducir parte de este impuesto es imprescindible entregar al notario facturas y comprobantes discales de todo tipo y tener en cuenta que las facturas se obtienen al momento de la compra o bien durante el tiempo hasta que se habita el inmueble. Estas facturas, si no se obtienen al momento, no será posible recuperarlas en el futuro. Otros gastos asociados a la compraventa de inmuebles Los impuestos no son los únicos pagos que debe completar el comprador de un inmueble. Existen otras cantidades que son de obligatorio cumplimiento en las operaciones de este tipo, como los derechos de registro público, los derechos por la obtención de certificados y dependencias como el certificado de libertad de gravámenes, la constancia de no adeudo de contribuciones, de uso de suelos, los planos catastrales, las erogaciones y como no, los honorarios del notario y el IVA resultante de la operación.
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