Eduardo Zaragoza ¿Cómo lograr ciudades con mejor integración social, más equitativas y con el menor impacto medioambiental bajo el paradigma romanista de la propiedad privada? Actualmente el derecho de propiedad se define como la facultad de aprovechar de manera exclusiva los bienes. Implica en la tradición jurídica occidental la facultad de usar y disfrutar de manera exclusiva un bien, del cual se puede disponer, aprovechar de los frutos naturales o civiles que produzca e inclusive el extremo de poder destruirlo legítimamente. La propiedad privada es así, un derecho de carácter casi sagrado que solamente conoce las limitaciones establecidas expresamente en la ley, y del cual el propietario sólo puede ser despojado por causas de utilidad pública y previa indemnización al propietario. Es susceptible, sin embargo, de desmembrarse dando origen a una multiplicidad de derechos y contratos que generan derechos reales y personales sobre los bienes, como el usufructo, uso, servidumbre, arrendamiento, comodato, etc. también puede afectarse a destinos determinados o darse en garantía. Las necesidades y retos de la vida urbana, la escasez de recursos para dotar de servicios a las ciudades y la necesidad de un aprovechamiento racional y sostenible del suelo urbano impone la necesidad de una regulación frontalmente encontrada con el paradigma de la propiedad privada sobre inmuebles en la que, la facultad de su aprovechamiento se presume absoluto a favor del propietario. Los instrumentos financieros y los avances tecnológicos permiten hoy el desarrollo de una amplia variedad de esquemas contractuales dentro de los cuales pueden transitar los derechos derivados de la propiedad privada sobre inmuebles y asegurar el uso responsable, sostenible y financieramente redituable del suelo urbano. El paradigma que predica que “es mejor ser dueño” es un paradigma caduco e insostenible con una cultura social en la que la solidaridad y la responsabilidad son la base de la convivencia; aun con los modelos y esquemas del liberalismo económico y del capitalismo. El esquema de la propiedad privada tradicional donde los propietarios adquieren inmuebles por compraventa en la que se les transmite la propiedad del bien a cambio de un precio en dinero, mediante esquemas de pago que pueden estar complementados por contratos de crédito con la constitución de garantías hipotecarias sobre el propio inmueble. Los inmuebles destinados a vivienda generalmente son aprovechados por los mismos propietarios, y en menor medida destinados al arrendamiento u otros esquemas contractuales que permitan su aprovechamiento por parte de terceros. Este paradigma que aconseja “ser dueño” favorece un esquema depredatorio del suelo urbano puesto que enarbola la ventaja de adquirir, en lugar de aprovechar los bienes de otros. Mientras tanto las necesidades urgentes de nuestras ciudades requieren: recuperar el suelo urbano ocupado por inmuebles ruinosos; reocupar la vivienda intraurbana subutilizada; generar esquemas de aprovechamiento económico/financiero de inmuebles propiedad de personas en edad avanzada cuyo único patrimonio es una vivienda con ubicación en las zonas con mejor equipamiento, mayor conectividad y carencia de terreno para desarrollar; construir vivienda intraurbana con alto valor y ubicación que se compadezca con las necesidades de la vida moderna; optimizar los esquemas financieros tradicionales de ahorro para “adquisición” de vivienda, en esquemas contractuales novedosos y seguros. Para ello queremos proponer un nuevo paradigma: Sin desaparecer la propiedad privada se pretende optimizar su aprovechamiento; los esquemas financieros obligatorios de ahorro para vivienda se diversifican en su utilización para aplicarse en esquemas no explorados hasta ahora; el esquema fiduciario ofrece la posibilidad de ser lo bastante flexible para atender las necesidades de vivienda de un nuevo segmento de población (milénicos) cuyo propósito no es la adquisición en propiedad sino el aprovechamiento de inmuebles con calidad de características intangibles. Todo esto dentro de esquemas de financiamiento novedosos: los créditos que el Infonavit otorga hoy para “adquirir” vivienda sobre el ahorro obligatorio de los trabajadores podrían también ser asignados para la adquisición de derechos fiduciarios que permitan el aprovechamiento vitalicio (e inclusive transmisible) de unidades privativas con alto valor de rentas; los créditos hipotecarios, inclusive los bancarios, podrían ser sustituidos por contratos novedosos en los que se apliquen al pago de rentas vitalicias para el aprovechamiento de unidades privativas de propiedad fiduciaria. En conclusión, el objetivo es: cambiar la cultura de “ser dueño” por la de aprovechar de manera óptima los recursos urbanos y financieros de las personas; flexibilizar el aprovechamiento que tradicionalmente han tenido los recursos financieros derivados de los esquemas obligatorios de ahorro para vivienda. Al hablar de espacios para vivienda, cambiar el paradigma de “ser dueño” por el de “tener derecho a habitar” es cambiar una cultura depredatoria del suelo urbano por una de un aprovechamiento sustentable del mismo. Así resultará en una menor ocupación de espacio en el territorio urbano, para más población, pero con menor impacto medioambiental y dará resultados positivos en la dinámica social, producto de la interacción de su población dentro del espacio público, que con un diseño urbano congruente derive en el escenario adecuado y digno donde las personas se puedan desarrollar no solo económicamente sino intelectual, social y espiritualmente. colecciudad@gmail.com
La Voz de Michoacán
