La copropiedad, ¿bienes indivisibles?

Ana Lilia Moreno Morales La copropiedad también llamada condominio, es la condición en la que una cosa o un derecho pertenece proindiviso a varias personas, de conformidad con lo establecido en el artículo 209 del Código Civil para el Estado de Michoacán, siendo así que, la propiedad pertenece a más de un propietario y suele …

Ana Lilia Moreno Morales

La copropiedad también llamada condominio, es la condición en la que una cosa o un derecho pertenece proindiviso a varias personas, de conformidad con lo establecido en el artículo 209 del Código Civil para el Estado de Michoacán, siendo así que, la propiedad pertenece a más de un propietario y suele manifestarse regularmente en empresas o bienes inmuebles.

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Entre algunas de las características de la copropiedad se encuentran: Que la conforman varios propietarios, que no puede encontrarse dividido y, por ende, cada uno de los copropietarios posee una cuota indivisible del bien, de la que puede hacer uso libremente.

Al estar inmersos bajo dicho régimen se derivan derechos y obligaciones entre los copropietarios debiendo ser proporcionales, tales como contribuir en los gastos de conservación y solo puede eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.

Para la administración de la cosa común, serán obligatorios todos los acuerdos de la mayoría de los copropietarios.

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La copropiedad se extingue: Por la división de la cosa común, los copropietarios se ponen de acuerdo para dividir el bien mueble o inmueble; destrucción o pérdida; por su enajenación, es decir, por la venta de la cosa común y por consolidación o reunión de todas las cuotas en un solo copropietario, es decir, cuando los demás copropietarios ceden su porcentaje de los derechos sobre el inmueble a un solo copropietario.

En el caso de la compra-venta, cualquiera de los condueños puede vender su porcentaje del inmueble en cualquier momento sin necesidad de buscar primero como disolver la copropiedad; para realizar esto, quien vende debe acudir con un juez o notario público para dar aviso a los demás condueños de la intención de vender a través de un requerimiento formal, ya que tienen preferencia para la compra, derecho del tanto de conformidad con el artículo 973 del Código Civil Federal; el aviso debe contener las condiciones de la venta. Una vez notificados, los condueños tienen ocho días para decidir si compran o no. En caso de que decidan no comprar o no expresen ese deseo, aún se puede vender a un tercero bajo el mismo procedimiento.

Una vez concretada la compra, se inscribe el cambio de copropietario o de porcentajes en el Registro Público de la Propiedad. Es importante aclarar que, en este caso, lo que se vende no es una fracción física del inmueble, este sigue siendo una unidad según lo inscrito en las escrituras públicas. Tampoco se provoca la extinción de la copropiedad, lo que se hace es ceder el porcentaje de derechos de un copropietario a otro u otros condueños, o a un tercero, a cambio de un pago.

En el caso de Subdivisión, si se divide física y legalmente la superficie del inmueble, declarando la extinción de la copropiedad. El inmueble se divide en dos o más inmuebles pequeños, dicho procedimiento se conoce como “fraccionamiento” o “lotificación”, para realizar este procedimiento se requiere de un permiso especial del gobierno municipal denominado oficio de subdivisión, fraccionamiento o lotificación, según el lugar donde se obtenga y para que surta efectos los copropietarios deben manifestar su voluntad de subdividir el inmueble especificando mediante planos la forma en que quedará subdividido el inmueble. Una vez obtenido el oficio, se acude con un Notario Público, quien dará fe de la subdivisión y la registrará en una escritura de protocolización, para informar de ello al Registro Público de la Propiedad, emitiendo posteriormente las escrituras para cada nuevo dueño.

El condominio se constituye en los casos de terrenos donde hay construcciones, ya sean horizontales o verticales, edificios, casas o departamentos y el procedimiento es similar a la subdivisión.

La división de la cosa común, de conformidad con el artículo 977 del Código de mérito, no perjudica a terceros, se trata de un juicio por la vía civil, iniciado por cualquiera de los condueños que ya no desee participar del régimen de copropiedad y que no haya resuelto con ninguno de los métodos anteriores. El interesado expone los motivos por los que solicita la extinción de la copropiedad y presenta una propuesta para subdividir el inmueble en partes iguales, el juez convoca a todos los copropietarios a reunión de conciliación para llegar a un acuerdo, de no concretarse el inmueble se licita, es decir, se ofrece  a los otros propietarios comprarlo, quienes pueden hacerlo en conjunto, si ninguno lo hiciere, el juez ordena que se ponga en remate público el inmueble; se realiza un avalúo para asignarle el valor y se anuncia a la venta pública, se realiza la venta y el recurso obtenido se divide en partes iguales entre los copropietarios.

Al tratarse de un juicio legal, se puede demorar mucho tiempo, haciendo que los gastos sean excesivos, por lo que la recomendación es evitar llegar a esta instancia y resolverlo a través del medio de la conciliación.